«Цены на Бали падают, а доход растёт: раскрываем схему, как заработать 8 % уже этим летом»
Туристический поток бьёт рекорды, застройщики “на паузе”, а наши виллы уже построены.
В статье — реальные цифры, лайфхак по конвертации HGB→SHM и причина, почему джакартские инвесторы выстраиваются в очередь прямо сейчас.
Введение ― рынок сменил кожу
📉 «От пресловутого “бума 2022‑23” осталась лишь пыль» — за полтора года на рынок одновременно вышли сотни вилл и бутик‑отелей, забуксовавших в пандемию. Итог: цены «off‑plan» впервые корректируются на 5‑8 %, а средняя загрузка краткосрочной аренды в ряде курортных кластеров опустилась ниже 55 % (bukitvista.com).
Регуляторная турбулентность усилила нервозность: в сентябре 2024 г. центральное правительство одобрило moratorium draft на новое гостиничное строительство, но переизбранный губернатор Ваян Костер в январе 2025‑го публично «поставил проект на паузу», пообещав лишь ужесточить выдачу разрешений (reuters.com).
1. Три главных «тормоза» девелопмента
| Фактор | Что происходит | Как это бьёт по стройкам |
|---|---|---|
| Дозволительня система | Пересмотр зонирования + грядущий Perda → девелоперы тянут получение PBG/IMB | Консервация площадок, перенос продаж |
| Финансироваие | BI‑Rate 5,5 – 5,75 % держится с апреля, банки добавляют +4‑5 п.п. маржи (tradingeconomics.com) | Кредит на стройку теперь дороже на ~30 % к 2023 г. |
| Репрессивный фон | Массовые проверки PT PMA, снос 45 нелегальных вилл в Бингине (июнь 2025) (thebalisun.com, flado.id) | Требования к прозрачной цепочке прав собственности выросли |
2. «Отъезд» россиян и… очередь из Джакарты
- Визовые ужесточения, падение RUB и скандал с «Russian Village» почти обнулили спрос из РФ.
- Ниши заполняют внутренние покупатели: доля сделок с джакартцами в первом квартале 2025 выросла до 38 % (по данным LJ Hooker Bali & Ray White Bali). Их мотивы: статус second home, доходность 6‑8 % г/г и сверхбыстрый перелёт CGK – DPS < 4 ч.
Портрет «нового» инвестора
| Критерий | Детали |
|---|---|
| Возраст / отрасли | 30‑50 лет; финтех, e‑commerce, сырьевые трейдеры |
| Бюджет | 8–12 млрд IDR (USD 0,5–0,8 млн) |
| Локации | Чангу / Берава, Улувату, Нуса‑Дуа |
| Кредит | ≤ 60 % сделки в рупийной ипотеке 7,5‑8 % |
4. Наши конкурентные преимущества
5. Что получает инвестор
Заключение
CTA:
Свяжитесь с нашим инвестиционным менеджером, чтобы забронировать личный тур и получить финансовую модель под ваши цели.
Источники:
• Bukit Vista, Bali Property Market 2025 (bukitvista.com)
• Reuters, Bali to ban building of some hotels (09 Sep 2024) (reuters.com)
• The Bali Sun, Demolition of 45 illegal villas in Bingin (11 Jun 2025) (thebalisun.com)
• TradingEconomics, Bank Indonesia keeps rate at 5,5 % (Jun 2025) (tradingeconomics.com)
• Flado ID, PT PMA inspections 2025 (30 Jan 2025) (flado.id)Simple text
- Собственный капитал — мы не привлекаем дольщиков, поэтому отсутствуют кассовые разрывы и риск недостроя.
- Юридическая чистота — земля оформлена в HGB на PT PMA со 100 % российским капиталом; структура зарегистрирована в BKPM и прошла аудит. Для индонезийского покупателя доступна мгновенная конвертация HGB → SHM; сделка возможна через share‑transfer PT PMA или asset‑sale.
- Продукт “ключ в руки” — мебель, smart‑home, серф‑кладовая, парковка ≥ 1 авто и 2 байка— всё, что спросила фокус‑группа покупателей из Джакарты.
- Управление и маркетинг — партнёрский контракт с топ‑менеджером OTA даёт среднюю загрузку 62 % даже в «низкий» сезон 2024/25 (выше рыночных 55 %).
5. Что получает инвестор
- Стабильный кэш‑флоу — первые выплаты спустя 90 дней после закрытия сделки.
- Ликвидность — титул HGB допускает продажу без согласия арендодателя; индонезийский владелец может конвертировать его в SHM для полной свободы распоряжения.
- Экзит‑опция — дисконтированные re‑sale сделки в prime‑локациях сейчас редкость: по оценке Knight Frank, готовые виллы класса premium сохранили цены на уровне 2024 г. (‑1 % YoY при инфляции 2 %) — значит, риск ценового падения минимален.
Заключение
На перегретом рынке, где “быстрые” off‑plan‑девелоперы сегодня ставят стройки «на паузу», готовый HGB‑актив с прозрачным титулом становится новой валютой доверия.Если вы рассматриваете диверсификацию портфеля из Джакарты — сейчас уникальное окно: цены на курорте корректируются, а внутренний турпоток бьёт рекорды. Готовы обсудить конкретный объект? Оставьте контакт — мы вышлем data‑room со сметой, отчётом аренды и юридическим due diligence.
CTA:
Свяжитесь с нашим инвестиционным менеджером, чтобы забронировать личный тур и получить финансовую модель под ваши цели.
Источники:
• Bukit Vista, Bali Property Market 2025 (bukitvista.com)
• Reuters, Bali to ban building of some hotels (09 Sep 2024) (reuters.com)
• The Bali Sun, Demolition of 45 illegal villas in Bingin (11 Jun 2025) (thebalisun.com)
• TradingEconomics, Bank Indonesia keeps rate at 5,5 % (Jun 2025) (tradingeconomics.com)
• Flado ID, PT PMA inspections 2025 (30 Jan 2025) (flado.id)Simple text