RU
RU
EN
ID

Как иностранцу инвестировать в недвижимость на Бали

Краткий вывод
Иностранец может легально инвестировать в недвижимость на Бали, но не напрямую владеть землёй. Инвестиции возможны через определённые формы прав (HGB, Leasehold) или корпоративные структуры. Ключевой фактор успеха — правильная юридическая модель, выбор локации и реалистичный расчёт доходности. Ошибки чаще всего возникают из-за номинального владения, неправильных документов или завышенных ожиданий.

Подробнее:

1. Может ли иностранец купить недвижимость на Бали

Прямое владение землёй (Freehold / Hak Milik) в Индонезии разрешено только гражданам страны. Однако иностранцы могут инвестировать и владеть объектами недвижимости через другие правовые механизмы, разрешённые законом.

На практике используются две базовые формы прав и одна организационная структура:

  • право застройки - Building Rights (HGB),

  • долгосрочная аренда - Long-Term Lease(Leasehold),

  • корпоративная структура (PT PMA), через которую может оформляться HGB или Leasehold.


Каждая модель имеет разные риски, сроки и инвестиционную логику.

HGB (Hak Guna Bangunan - право застройки)
Leasehold (Long-Term Lease - долгосрочная аренда)
Право строить и владеть зданием на определённый срок.
Ключевые особенности:
  • срок: до 30 лет с возможностью продления ещё на 20 лет и последующего продления ещё на 30 лет (в сумме до 80 лет),
  • может оформляться на компанию (PT PMA),
  • используется в коммерческих инвестиционных проектах,
  • даёт высокий уровень юридической защиты при правильном оформлении.
HGB — наиболее распространённая модель для инвестиционных вилл и комплексов.
Договор аренды земли на фиксированный срок.
Особенности:
  • срок обычно 25–30 лет + опция продления,
  • ниже порог входа,
  • выше риски при неправильных договорах,
  • стоимость объекта снижается по мере истечения срока аренды.
     Leasehold может быть оправдан, если:
  • цена входа существенно ниже рынка,
  • договор грамотно составлен,
  • инвестор понимает срок выхода из проекта.

2. Основные формы инвестирования

PT PMA (компания с иностранным капиталом)
Иностранцы могут владеть недвижимостью через юридическое лицо, зарегистрированное в Индонезии.
Используется, если:

  • проект коммерческий,

  • планируется аренда,

  • объект используется для бизнеса,

  • требуется HGB или другие коммерческие права.

HGB (Hak Guna Bangunan)
Leasehold (долгосрочная аренда)

Нужно знать:

3. Основные риски для иностранного инвестора

Наиболее распространённые ошибки:

  1. Использование номинального владельца (на гражданина Индонезии) — устаревшая и юридически рискованная схема, которая сегодня практически не используется в профессиональных проектах из‑за высокой вероятности потери контроля над активом.
  2. Отсутствие полной проверки документов на землю.
  3. Непонимание зонирования и разрешённого использования.
  4. Покупка объекта без чёткой стратегии доходности.
  5. Завышенные ожидания по ROI без учёта расходов.







Большинство проблем возникает не из-за законов, а из-за их игнорирования.

4. Как выглядит безопасная инвестиционная схема
Корректная модель включает:
  • юридическую проверку земли,
  • правильную форму права (HGB / Leasehold),
  • разрешённое зонирование под аренду или застройку,
  • понятную модель доходности,
  • прозрачное управление объектом.

Инвестирование в готовые или почти готовые проекты снижает риски, связанные со строительством и разрешительной документацией.

5. Когда инвестиции в недвижимость на Бали оправданы

Инвестиция имеет смысл, если:

объект расположен в туристически и юридически устойчивом районе

форма владения соответствует целям инвестора

расчёт доходности включает все расходы

есть понятная стратегия управления и выхода
Понимание экономики важнее обещаний доходности
До принятия инвестиционного решения важно понимать не только потенциальный доход, но и структуру расходов, сценарии загрузки и срок окупаемости.
Для этого мы используем инвестиционный калькулятор, который позволяет оценить экономику проекта на основе вводимых параметров.
В расчёт включаются:
  • операционные расходы,
  • налоги и сборы,
  • управление объектом,
  • периоды простоя,
  • обслуживание и текущий ремонт.

Именно поэтому для оценки доходности мы используем калькулятор инвестиций, который позволяет инвестору самостоятельно рассчитать экономику проекта с учётом ключевых параметров. 
Рядом с калькулятором дана подробная инструкция как им пользоваться.

👉 Перейти к инвестиционному калькулятору
Итог

Иностранец может безопасно инвестировать в недвижимость на Бали при соблюдении трёх условий:

  1. правильная юридическая модель,
  2. корректный расчёт экономики,
  3. выбор надёжного проекта и локации.

Понимание этих принципов важнее, чем маркетинговые обещания высокой доходности.

В качестве примера инвестиционного проекта можно рассмотреть
Ocean Look в Нуса-Дуа.

FAQ

Может ли иностранец владеть недвижимостью на Бали?

В чём разница между HGB и Leasehold?

Что такое PT PMA и зачем она нужна инвестору?

Законно ли использовать номинального владельца?

Какие основные риски при инвестициях в недвижимость на Бали?

Какая доходность считается реалистичной?

В каких районах Бали инвестиции наиболее устойчивы?

С чего начать инвестору?

(+62) 821-46-32-43-46

Задать индивидуальный вопрос

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных

Приглашаем к сотрудничеству риелторов и агентства недвижимости